Cá nhân không kinh doanh nhưng cho thuê nhà có phải nộp thuế không?

I. Những điểm mới cần lưu ý từ năm 2026

• Ngưỡng doanh thu miễn thuế: Từ 01/01/2026, hộ và cá nhân kinh doanh có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống được miễn 100% thuế TNDN theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP.
• Lệ phí môn bài: Chính thức bỏ việc thu, nộp lệ phí môn bài từ 01/01/2026 theo Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15.
• Hóa đơn điện tử: Hộ kinh doanh có doanh thu từ 01 tỷ đồng/năm trở lên bắt buộc phải áp dụng hóa đơn điện tử theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

II. Nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà không đăng ký kinh doanh

1. Đối tượng áp dụng

Cá nhân cho thuê nhà không đăng ký kinh doanh thuộc diện quản lý thuế theo quy định pháp luật thuế hiện hành. Đây là đối tượng khác với hộ kinh doanh đã đăng ký kinh doanh.

2. Về nghĩa vụ thuế

Lưu ý quan trọng: Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền về cách xác định phần doanh thu tính thuế và phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà không đăng ký kinh doanh trong giai đoạn áp dụng mới. Do đó, cá nhân cần theo dõi thông tin chính thức từ cơ quan thuế để cập nhật quy định kịp thời.

III. Thủ tục kê khai thuế

1. Đăng ký mã số thuế

Cá nhân cho thuê nhà cần thực hiện đăng ký mã số thuế với cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

2. Kê khai doanh thu

Dù có phát sinh nghĩa vụ thuế hay không, cá nhân cho thuê nhà vẫn phải kê khai hoặc thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế. Thời hạn kê khai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

3. Hồ sơ khai thuế

Khi thực hiện khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế, hồ sơ gồm:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS.
• Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS.

Cần đảm bảo doanh thu trên tờ khai khớp với hợp đồng thuê và các phụ lục thanh toán.

IV. Rủi ro khi không kê khai hoặc kê khai sai

Việc không kê khai hoặc kê khai sai có thể bị xử phạt theo quy định về quản lý thuế. Mức phạt chậm nộp tờ khai đối với hành vi nộp quá hạn từ 01 ngày đến 30 ngày là từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng; thời gian chậm dài hơn có thể áp dụng mức cao hơn. Với trường hợp khai sai dẫn đến thiếu thuế hoặc không kê khai khi có phát sinh nghĩa vụ, còn có thể bị xử phạt theo nhóm hành vi tương ứng.

V. Lưu ý quan trọng

Các quy định về thuế đối với cá nhân cho thuê nhà đang trong giai đoạn chuyển đổi với nhiều thay đổi từ năm 2026. Cá nhân nên thường xuyên cập nhật thông tin từ cơ quan thuế hoặc tìm kiếm tư vấn từ chuyên gia để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật.