Khoản đặt cọc thuê mặt bằng được hạch toán thế nào?

Với bên thuê, khoản cọc thuần túy thường được theo dõi vào TK 244 – Ký quỹ, ký cược theo chế độ kế toán doanh nghiệp hiện hành từ 01/01/2026, hoặc TK 1386 nếu doanh nghiệp nhỏ và vừa áp dụng Thông tư 133. Với bên cho thuê, khoản nhận cọc tương ứng vào TK 344 – Nhận ký quỹ, ký cược hoặc TK 3386. Nếu sau đó khoản cọc được cấn trừ vào tiền thuê thì mới chuyển sang khoản phải trả, chi phí hoặc doanh thu theo bản chất thực tế.

Mấu chốt cần nhìn đúng: còn quyền nhận lại tiền thì theo dõi như ký quỹ, ký cược; không còn bản chất hoàn trả mà là tiền trả trước cho nhiều kỳ thì theo dõi chi phí trả trước.

I. Bảng tra cứu nhanh cách hạch toán

II. Phân biệt đúng để không hạch toán nhầm

1. Trường hợp là tiền đặt cọc bảo đảm

Nếu khoản tiền dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng và vẫn có khả năng hoàn trả khi hết hợp đồng, thì bản chất là ký quỹ, ký cược. Doanh nghiệp thường lệch ở đoạn này vì thấy đã chi tiền nên đưa thẳng vào chi phí thuê, trong khi hồ sơ vẫn thể hiện là tiền cọc hoàn lại.

• Bên thuê: theo dõi vào TK 244 hoặc TK 1386 tùy chế độ kế toán.
• Bên cho thuê: theo dõi vào TK 344 hoặc TK 3386 tùy chế độ kế toán.
• Chưa ghi nhận ngay vào chi phí thuê, doanh thu hay thuế GTGT chỉ vì đã giao nhận tiền cọc.

2. Trường hợp thực chất là tiền thuê trả trước

Nếu theo thỏa thuận, khoản tiền này được cấn trừ dần vào tiền thuê của nhiều kỳ và không còn bản chất bảo đảm hoàn trả, thì theo dõi qua TK 242 – Chi phí trả trước và phân bổ dần theo thời gian hưởng lợi. Phần này hay bị bỏ sót khi hợp đồng ghi tên là “đặt cọc” nhưng cách xử lý thực tế lại giống tiền trả trước.

• Là khoản bảo đảm hoàn trả: hạch toán ký quỹ, ký cược.
• Là khoản trả trước nhiều kỳ: hạch toán chi phí trả trước.

Ví dụ minh hoạ

Doanh nghiệp thuê mặt bằng và đặt cọc 3 tháng tiền thuê. Nếu khoản này được hoàn lại khi hết hợp đồng, bên thuê ghi nhận tạm thời vào TK 244 cho đến khi hoàn cọc hoặc khấu trừ. Nếu hợp đồng quy định khoản đó sẽ trừ dần vào các kỳ thuê sau, cần xem lại bản chất để theo dõi phù hợp.

III. Hóa đơn, doanh thu và thuế GTGT

Nếu tiền đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm hợp đồng thuê mặt bằng, chưa phải là tiền thuê trả trước, thì tại thời điểm nhận hoặc chi cọc chưa lập hóa đơn, ghi nhận doanh thu và thuế GTGT. Cơ quan thuế thường kiểm tra kỹ hồ sơ thực tế có nhất quán với cách hạch toán hay không.

• Nếu cọc chỉ là khoản bảo đảm: dùng chứng từ phù hợp để chứng minh, không xử lý như doanh thu tiền thuê.
• Nếu cọc được cấn trừ vào tiền thuê hoặc bị xử lý thành khoản thu của bên cho thuê: khi đó mới xem xét nghĩa vụ lập hóa đơn, ghi nhận doanh thu và nghĩa vụ thuế theo bản chất phát sinh thực tế.

Điểm cần nhớ: khoản đặt cọc thuần túy thì không xuất hóa đơn GTGT, mà chứng minh bằng hợp đồng, chứng từ thu chi và hồ sơ liên quan.

IV. Lưu ý hồ sơ và chế độ áp dụng

1. Tài khoản áp dụng theo từng chế độ kế toán

Đối với doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp hiện hành từ 01/01/2026, ưu tiên theo dõi tại TK 244 và TK 344. Doanh nghiệp nhỏ và vừa thuộc phạm vi Thông tư 133 thì theo dõi tương ứng bằng TK 1386 và TK 3386.

2. Lỗi thường gặp khi làm hồ sơ

• Hạch toán nhầm tiền đặt cọc vào chi phí thuê ngay khi chuyển tiền.
• Không tách rõ tiền cọc với tiền thuê trả trước.
• Không theo dõi riêng từng khoản cọc theo hợp đồng.
• Ghi nhận mất cọc vào chi phí nhưng chứng từ vi phạm hợp đồng không đầy đủ.
• Nhận cọc nhưng lại đưa ngay vào doanh thu hoặc doanh thu chưa thực hiện khi bản chất vẫn là khoản bảo đảm.

Lưu ý quan trọng

Thuận Thiên lưu ý bạn kiểm tra kỹ điều khoản hoàn trả, điều khoản cấn trừ và chứng từ đối chiếu công nợ. Khi thanh tra, thường bị hỏi đầu tiên là hợp đồng ghi thế nào, khoản tiền đó có được hoàn lại không, và trên sổ kế toán đang phản ánh theo bản chất nào. Đây là lỗi đơn giản nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn vi phạm.