Bán lỗ bất động sản có được lấy số lỗ đó bù trừ với lãi của hoạt động kinh doanh chính không?

Mốc áp dụng: Từ ngày 01/10/2025, cơ chế bù trừ được thể hiện rõ theo hướng doanh nghiệp tự lựa chọn nguồn thu nhập để bù trừ trong cùng kỳ tính thuế.

I. Bảng tra cứu nhanh

II. Phạm vi bù trừ lỗ

1. Được bù trừ trong cùng kỳ tính thuế

Bản chất của quy định này là cho phép doanh nghiệp xử lý số lỗ từ chuyển nhượng bất động sản ngay trong kỳ nếu đồng thời có hoạt động khác đang phát sinh thu nhập chịu thuế. Cần tách rõ từng hoạt động để xác định phần nào được bù trừ và phần nào không.

• Áp dụng với doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Việc bù trừ thực hiện trong cùng kỳ tính thuế.
• Doanh nghiệp được tự lựa chọn hoạt động có thu nhập để bù trừ.
• Phần thu nhập còn lại sau bù trừ áp dụng thuế suất tương ứng của hoạt động còn thu nhập.

2. Không phải mọi khoản thu nhập đều đem ra bù trừ được

Không phải mọi khoản thu nhập đều có thể bù trừ với lỗ từ chuyển nhượng bất động sản.

• Không bù trừ vào thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế.
• Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản và các trường hợp khoáng sản thuộc diện phải xác định riêng thì không bù trừ lỗ, lãi với hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.

Lưu ý quan trọng

Việc bù trừ nhầm sang phần thu nhập đang được ưu đãi thuế có thể dẫn đến truy thu khi cơ quan thuế kiểm tra hồ sơ quyết toán.

III. Hạch toán riêng và chuyển lỗ sau bù trừ

1. Thu nhập từ bất động sản cần theo dõi riêng

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản về nguyên tắc cần được xác định, hạch toán hoặc kê khai riêng theo quy định áp dụng cho từng trường hợp. Đối với doanh nghiệp có nhiều mảng kinh doanh, việc không tách mã doanh thu, chi phí theo từng hoạt động dễ dẫn đến nhầm lẫn.

• Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần hạch toán riêng để kê khai, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Lỗ từ chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi hoạt động sản xuất, kinh doanh khác trong phạm vi pháp luật cho phép.

2. Nếu bù trừ xong vẫn còn lỗ thì xử lý thế nào

Nếu sau khi bù trừ trong kỳ vẫn còn lỗ, phần lỗ còn lại được chuyển sang các năm tiếp theo. Cần theo dõi thời hạn chuyển lỗ liên tục để đảm bảo được áp dụng đúng.

Giới hạn chuyển lỗ: Phần lỗ còn lại sau bù trừ được chuyển liên tục, nhưng thời gian chuyển lỗ không quá 05 năm kể từ năm tiếp theo năm phát sinh lỗ.

Ví dụ thực tế

Một doanh nghiệp có lỗ từ chuyển nhượng bất động sản trong kỳ, đồng thời có lãi từ hoạt động kinh doanh chính. Khi lập quyết toán, doanh nghiệp có thể chọn dùng khoản lỗ này để bù trừ vào phần thu nhập chịu thuế của hoạt động kinh doanh chính trong cùng kỳ. Tuy nhiên, nếu hoạt động kinh doanh chính đang hưởng ưu đãi thuế thì phần thu nhập ưu đãi này không được phép bù trừ.

IV. Điểm cần phân biệt với quy định trước đây

Trước đó, quy định đã cho phép doanh nghiệp bị lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bù trừ với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm cả thu nhập khác. Điểm mới trong quy định là nhấn mạnh quyền doanh nghiệp tự lựa chọn nguồn thu nhập để bù trừ và loại trừ phần thu nhập đang hưởng ưu đãi thuế.

Khi kiểm tra hồ sơ quyết toán, doanh nghiệp cần đảm bảo ba điểm: hạch toán riêng hoạt động chuyển nhượng bất động sản, xác định đúng hoạt động đang hưởng ưu đãi thuế và theo dõi thời hạn chuyển lỗ 05 năm.